Co UOKiK sprawdza u deweloperów w sprawie jawności cen? Najczęstsze nieprawidłowości 2025–2026

UOKiK sprawdza przede wszystkim to, co widzi kupujący na stronie dewelopera: czy przy każdym mieszkaniu jest prawdziwa cena i cena za m², czy podane są ceny komórek, miejsc postojowych i innych obowiązkowych dodatków oraz czy widać historię zmian cen. Do stycznia 2026 r. do urzędu trafiło ponad 1,5 tys. sygnałów o nieprawidłowościach, a Prezes UOKiK skierował do deweloperów 39 wystąpień.

Poniżej zebraliśmy fakty z komunikatów urzędu i publikacji prasowych, a obok nich to, co sami widzimy, sprawdzając strony deweloperów. O wysokości kar i sposobie ich liczenia piszemy szerzej w przewodniku kary UOKiK dla deweloperów.

Co UOKiK zrobił od lipca 2025 r.: liczby

• Wrzesień 2025 – według Bankier.pl do UOKiK wpłynęło ponad tysiąc skarg na brak jawności cen, część jeszcze przed końcem okresu przejściowego. Wśród nich były strony, na których mieszkania „kosztowały” 1 zł, oraz strony bez cen pomieszczeń przynależnych i innych świadczeń.
• Styczeń 2026 – według Rzeczpospolitej i PropertyNews sygnałów było już ponad 1,5 tys., a Prezes UOKiK skierował 39 wystąpień do deweloperów, m.in. w sprawie braku cen pomieszczeń przynależnych i historii cen.
• Wrzesień 2026 – w publicznej bazie decyzji Prezesa UOKiK nie znaleźliśmy decyzji z karą za naruszenie art. 19a lub 19b. Na uokik.gov.pl nie znaleźliśmy też osobnego komunikatu z liczbami o jawności cen – dane pochodzą z odpowiedzi urzędu dla mediów.

Najczęstsze nieprawidłowości na stronach deweloperów

Mieszkanie za 1 zł, czyli jak nie spełniać ustawy

Pierwsze tygodnie obowiązywania przepisów przyniosły strony, na których przy mieszkaniach widniała cena 1 zł albo 1 zł za m². Ustawa wymaga podania ceny, po jakiej lokal jest faktycznie oferowany – symboliczna kwota nie spełnia tego obowiązku, a do tego wprowadza kupujących w błąd. Taki zabieg ściąga też uwagę: to właśnie te strony były wśród pierwszych skarg do UOKiK.

Jak działa UOKiK: od sygnału do decyzji

1. Sygnał

   Zgłoszenie od kupującego, konkurenta lub dziennikarza. Nie wymaga formy ani dowodu interesu prawnego.

2. Wystąpienie

   Pismo Prezesa UOKiK bez wszczynania postępowania (art. 49a). Wskazuje nieprawidłowości; przedsiębiorca może przedstawić stanowisko w terminie nie krótszym niż 14 dni.

3. Postępowanie wyjaśniające

   Urząd zbiera informacje, może żądać dokumentów. Za nieudzielenie informacji albo wprowadzające w błąd odpowiedzi grozi osobna kara do 3% obrotu (art. 106 ust. 2).

4. Postępowanie w sprawie praktyki

   Formalne zarzuty naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Przedsiębiorca może zaproponować zobowiązania, np. zmianę strony i rekompensatę dla nabywców.

5. Decyzja

   Uznanie praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i kara do 10% obrotu z roku poprzedzającego (art. 106 ust. 1 pkt 4); osoba zarządzająca, która umyślnie dopuściła do naruszenia – do 2 mln zł (art. 106b).

W grudniu 2025 r. UOKiK opublikował nowe wyjaśnienia dotyczące ustalania wysokości kar w sprawach praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów – warto je znać, zanim urząd zapuka.

UOKiK a deweloperzy: nie tylko jawność cen

To, że nie ma jeszcze decyzji w sprawie art. 19a i 19b, nie znaczy, że urząd nie karze deweloperów:

• lipiec 2025 – sześć decyzji w sprawie informacji o powierzchni lokali („ścianki działowe”) z karami łącznie ponad 1,6 mln zł, najwyższa ponad 1 mln zł,
• marzec 2026 – zarzuty dla trzech deweloperów za agresywne praktyki: uzależnianie przeniesienia własności od aneksu podwyższającego cenę albo ustępstw od rezygnacji z kar umownych,
• lipiec 2026 – zarzuty wobec sprzedawców apartamentów w condohotelach (lokale użytkowe, poza ustawą o jawności cen, ale pod lupą urzędu).

Jak przygotować się na pismo z UOKiK

1. Zrób przegląd strony oczami kupującego: cena i cena za m² przy każdym lokalu, dodatki z cenami, historia z datami, prospekt, dane firmy. Pomoże w tym lista kontrolna z przewodnika po ustawie.
2. Sprawdź raport w dane.gov.pl: czy portal ma plik z wczoraj i czy ceny zgadzają się ze stroną.
3. Uporządkuj promocje według zasad z artykułu o najniższej cenie z 30 dni.
4. Zbieraj dowody: historia zmian cen z datami, archiwum dziennych raportów, zapisy zmian w panelu. W postępowaniu łatwiej wykazać, że obowiązki były wykonywane, niż odtwarzać to po fakcie.
5. Wyznacz osobę odpowiedzialną za ceny i odpowiedzi na pisma urzędu – termin na stanowisko po wystąpieniu to nie mniej niż 14 dni.

Najmniej pracy wymaga sytuacja, w której strona, historia cen i raport pochodzą z jednego źródła, a system sam pilnuje codziennego pliku. Tak działa wtyczka DeweloperCeny.pl – jej moduł zgodności codziennie sprawdza kompletność danych, świeżość plików i to, czy portal je pobrał, i pisze e-mail, gdy coś jest nie tak.