Ustawa o jawności cen mieszkań: kompletny przewodnik dla deweloperów (2026)

Ustawa o jawności cen mieszkań to potoczna nazwa ustawy z 21 maja 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 758), która dodała do ustawy deweloperskiej art. 19a i 19b. Deweloper musi prowadzić własną stronę internetową z cenami każdego oferowanego mieszkania i domu, aktualizować je z dniem zmiany, zachowywać historię cen i raz na dobę przekazywać te same dane ministrowi cyfryzacji, który publikuje je na portalu dane.gov.pl.

Poniżej omawiamy przepisy po kolei – na podstawie tekstu ustawy, dokumentów Ministerstwa Cyfryzacji i tego, co widzimy przy wdrożeniach u deweloperów. Na końcu jest lista kontrolna, po której w kilka minut sprawdzisz własną stronę.

Czym jest ustawa o jawności cen mieszkań

Formalnie to ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nie tworzy osobnego aktu – dopisuje dwa artykuły do ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r. (obecny tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 880):

• art. 19a – co i jak deweloper publikuje na swojej stronie internetowej,
• art. 19b – codzienne przekazywanie tych danych do portalu dane.gov.pl.

Kogo obejmuje obowiązek jawności cen

Obowiązek z art. 19a dotyczy każdego dewelopera, który sprzedaje lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego. Nie ma progu wielkości firmy: tak samo obejmuje dużą grupę deweloperską, jak spółkę celową z jednym budynkiem.

Ust. 4 rozszerza obowiązek na dwie grupy, o których łatwo zapomnieć:

• deweloperów sprzedających gotowe lokale zwykłą umową sprzedaży (art. 3 pkt 1 ustawy deweloperskiej), np. mieszkania, które zostały po zakończeniu budowy,
• przedsiębiorców innych niż deweloper, którzy jako pierwsi sprzedają lokale lub domy powstałe w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 4 pkt 1), np. spółkę, która odkupiła pakiet mieszkań od dewelopera.

Dla tych dwóch grup obowiązek zaczyna się od dnia, w którym informacja o sprzedaży staje się publiczna – ogłoszenie, baner, oferta w biurze sprzedaży.

Od kiedy i do kiedy

Ceny muszą być na stronie od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Jeśli zawierasz umowy rezerwacyjne (art. 29 ust. 2 ustawy deweloperskiej), ceny publikujesz przed podpisaniem pierwszej takiej umowy. Obowiązek trwa do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy dotyczącej danej inwestycji – czyli praktycznie do ostatniego aktu notarialnego.

Co musi być na stronie dewelopera (art. 19a ust. 1)

Ustawa wymaga własnej strony internetowej dewelopera. Portale ogłoszeniowe mogą być dodatkowym kanałem, ale nie zastępują strony. Na stronie muszą być:

Wszystkie ceny podajesz brutto – ustawa mówi wprost: „z uwzględnieniem podatku od towarów i usług”.

Historia cen: jak aktualizować stronę (art. 19a ust. 2)

Każda zmiana ceny lub świadczenia musi pojawić się na stronie z dniem tej zmiany, z podaniem daty zmiany. Dotychczasowe informacje zostają – ustawa wymaga ich zachowania „począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży”. W praktyce przy każdym lokalu potrzebna jest historia cen:

Nie wolno nadpisać starej ceny nową i udawać, że poprzedniej nie było. Taka historia jest też podstawą do policzenia najniższej ceny z 30 dni przed obniżką, gdy robisz promocję – piszemy o tym w artykule o najniższej cenie z 30 dni i Omnibusie. Szczegóły terminów aktualizacji opisaliśmy w tekście jak często aktualizować ceny mieszkań.

Reklamy i ogłoszenia muszą wskazywać stronę z cenami (art. 19a ust. 3)

W każdej reklamie, ogłoszeniu i ofercie sprzedaży kierowanej do nabywców deweloper podaje adres strony, na której są ceny i ich historia. Dotyczy to ogłoszeń na portalach, kampanii w mediach społecznościowych, banerów na budowie i ulotek. Wystarczy czytelny adres, np. twoja-inwestycja.pl/ceny, prowadzący do cennika – nie do strony głównej, z której nabywca musi go szukać.

Codzienny raport do dane.gov.pl (art. 19b)

Ten sam zakres danych, który jest na stronie, trzeba raz na dobę przekazać ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji. Minister publikuje je na portalu danych dane.gov.pl, a ustawa uznaje je za dane o wysokiej wartości w rozumieniu ustawy o otwartych danych.

W praktyce wygląda to tak:

1. Deweloper zakłada na dane.gov.pl profil dostawcy danych i konto edytora.
2. Na swoim serwerze wystawia plik XML (opis zbioru i zasobów) z sumą kontrolną MD5 oraz codzienne pliki z cenami.
3. Portal raz dziennie sam pobiera plik XML i publikuje nowe dane. Nie wgrywa się niczego ręcznie.

Cały proces krok po kroku, z listą danych do wysłania ministerstwu i najczęstszymi błędami, opisaliśmy w przewodniku jak raportować ceny mieszkań do dane.gov.pl.

Gdy cena na stronie różni się od ceny w umowie (art. 19a ust. 6)

Jeśli cena podana na stronie różni się od ceny oferowanej przy zawieraniu umowy, nabywca może żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. To przepis, który uderza bezpośrednio w marżę: literówka w cenniku albo nieaktualny plik przy lokalu może kosztować tyle, ile wynosi różnica w cenie.

Wniosek praktyczny: cena na stronie, cena w raporcie do dane.gov.pl i cena, którą podaje handlowiec, muszą pochodzić z jednego miejsca. Dwa niezależnie prowadzone cenniki (np. arkusz w biurze sprzedaży i ręcznie edytowana strona) prędzej czy później się rozjadą.

Co grozi za brak jawności cen

Naruszenie obowiązków z art. 19a ust. 1–4 i z art. 19b ust. 1–2 ustawa kwalifikuje jako praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Za taką praktykę Prezes UOKiK może nałożyć karę do 10% obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym nałożenie kary (art. 106 ust. 1 pkt 4), także gdy naruszenie było nieumyślne. Osobno odpowiada osoba zarządzająca, która umyślnie dopuściła do naruszenia – do 2 mln zł (art. 106b).

Do tego dochodzą skutki cywilne (prawo nabywcy do korzystniejszej ceny) i – przy promocjach – kary Inspekcji Handlowej za brak informacji o najniższej cenie z 30 dni. Wyliczenia i przykłady są w przewodniku o karach UOKiK dla deweloperów, a to, co urząd faktycznie sprawdza, opisujemy w tekście o kontrolach UOKiK i najczęstszych nieprawidłowościach.

Nowelizacja od 11 listopada 2026 r.: struktura danych

Ustawa z 17 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1077) zmienia tylko art. 19b. Od 11 listopada 2026 r. dane przekazuje się „w formie dokumentu elektronicznego zgodnie ze strukturą danych określoną przez tego ministra”. Strukturę określi rozporządzenie ministra cyfryzacji, a wzorcowe dokumenty mają być dostępne na dane.gov.pl. Zakres danych, częstotliwość „raz na dobę” i sankcje się nie zmieniają.

Projekt rozporządzenia opublikowano w Rządowym Centrum Legislacji 28 września 2026 r.: 57 pól w 10 grupach, daty w formacie RRRR-MM-DD, kwoty z dwoma miejscami po przecinku, „X” w polach, które nie mają zastosowania. Co to oznacza dla Twojego raportu, rozpisaliśmy w artykule o nowej strukturze danych od 11 listopada 2026 r.

Lista kontrolna: sprawdź swoją stronę w 10 minut

1. Cena przy każdym lokalu

   Otwórz cennik i sprawdź, czy każdy oferowany lokal ma cenę za m² i cenę całości – brutto, bez „od” i bez „zapytaj o cenę”.

2. Dodatki z ceną

   Sprawdź, czy miejsca postojowe, komórki i inne obowiązkowe świadczenia mają cenę, jeśli nie są wliczone w cenę lokalu.

3. Historia z datami

   Kliknij historię cen dowolnego lokalu. Powinny być wszystkie ceny od początku sprzedaży, każda z datą, od której obowiązywała.

4. Prospekt i dane dewelopera

   Sprawdź, czy przy inwestycji jest część ogólna prospektu, adres siedziby, adres biura sprzedaży, sposób kontaktu i lokalizacja.

5. Raport w dane.gov.pl

   Wyszukaj swoją firmę na dane.gov.pl i sprawdź, czy ostatni zasób ma wczorajszą albo dzisiejszą datę.

6. Reklamy z adresem strony

   Przejrzyj aktywne ogłoszenia i kampanie. Każde powinno zawierać adres strony z cenami.

Jeśli któryś punkt nie przechodzi, zacznij od niego. Pełną listę kontrolną w PDF (12 punktów) wysyłamy po zapisie na newsletter – formularz jest poniżej.