Najniższa cena z 30 dni przed obniżką: jak deweloper ma ją liczyć i pokazywać (Omnibus)

Gdy deweloper informuje o obniżce ceny mieszkania, obok obniżonej ceny musi podać najniższą cenę tego lokalu z 30 dni przed wprowadzeniem obniżki. Wymaga tego art. 4 ust. 2 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług – przepis wdrażający unijną dyrektywę Omnibus. Liczy się okres 30 dni kalendarzowych przed pierwszym dniem obniżonej ceny, a przy kolejnych obniżkach – przed każdą z nich.

Czy Omnibus dotyczy deweloperów

Tak. Ustawa o informowaniu o cenach obejmuje „towar”, czyli rzecz, a mieszkanie jest rzeczą w rozumieniu prawa cywilnego. UOKiK w swoich wyjaśnieniach podkreśla, że ustawa nie zawiera wyłączeń przedmiotowych. Obowiązek dotyczy informowania konsumentów – a nabywca mieszkania od dewelopera zwykle nim jest.

Wątpliwości rozwiała sprawa inwestycji Sadyba Spot w Warszawie. W grudniu 2025 r. deweloper ogłosił na stronie promocje sięgające 10%, a obok cen umieścił m.in. dopisek o najniższej cenie „z ostatnich 30 dni” i przekreśloną wyższą cenę. Deweloper przekonywał, że dyrektywa Omnibus nie reguluje bezpośrednio rynku deweloperskiego. Zapytany przez portal Sadyba24.pl, UOKiK odpowiedział w styczniu 2026 r., że deweloperów obowiązują zarówno przepisy o jawności cen mieszkań, jak i te wynikające z dyrektywy Omnibus. W tej sprawie urząd nie wydał decyzji – to stanowisko przekazane mediom – ale jasno pokazuje, jak UOKiK czyta przepisy.

Co dokładnie mówi przepis

W każdym przypadku informowania o obniżeniu ceny towaru lub usługi obok informacji o obniżonej cenie uwidacznia się również informację o najniższej cenie tego towaru lub tej usługi, która obowiązywała w okresie 30 dni przed wprowadzeniem obniżki.

Art. 4 ust. 2 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług

Dwa kolejne ustępy są dla deweloperów równie ważne:

• ust. 3 – jeśli towar jest oferowany krócej niż 30 dni, podaje się najniższą cenę od dnia rozpoczęcia oferowania do dnia wprowadzenia obniżki (np. nowy etap inwestycji),
• ust. 5 – te same zasady stosuje się do reklamy towaru z ceną: banerów, ogłoszeń na portalach, kampanii w mediach społecznościowych.

Co jest „informacją o obniżce”

Obowiązek nie dotyczy tylko napisu „promocja”. Według UOKiK informacją o obniżce są m.in.:

• słowa takie jak „promocja”, „rabat”, „okazja”, „wyprzedaż”, „zaoszczędź”, „taniej o…”,
• znak procentu z minusem, np. „−5%”,
• przekreślona cena,
• zestawienie ceny wyższej z niższą,
• wyróżniająca kolorystyka, sugerująca obniżkę.

U deweloperów to np. „Promocja jesienna: −300 zł/m²”, przekreślona cena w cenniku, „rabat 40 000 zł na mieszkania 3-pokojowe” albo baner „ostatnie lokale w promocyjnej cenie”. Za każdym z nich musi stać najniższa cena z 30 dni przed obniżką.

Jak policzyć najniższą cenę z 30 dni: przykład

UOKiK precyzuje: okres odniesienia to 30 dni kalendarzowych ciągiem, a jego ostatnim dniem jest dzień poprzedzający dzień, w którym po raz pierwszy można było kupić towar w obniżonej cenie. Termin nie zmienia się, dopóki promocja trwa na tych samych warunkach.

Obniżka zaczyna się 15 września, więc okres odniesienia to 16 sierpnia – 14 września. W tym czasie obowiązywały ceny 720 000 zł (do 19 sierpnia), 705 000 zł (20–27 sierpnia) i 715 000 zł (od 28 sierpnia). Najniższa cena z 30 dni przed obniżką to 705 000 zł, a nie 715 000 zł sprzed promocji. Obniżka wynosi więc 15 000 zł, czyli ok. 2,1%, a nie 25 000 zł (3,5%).

Kolejne obniżki: każdą liczysz od nowa

Deweloperzy często obniżają cenę etapami: najpierw niewielki rabat, po dwóch tygodniach kolejny. UOKiK pisze wprost, że ustawa nie przewiduje odmiennych zasad dla takich „promocji kroczących”: wielkość każdej obniżki liczy się względem najniższej ceny z 30 dni przed tą obniżką. W przykładzie z wyjaśnień urzędu cena 10 zł spada najpierw do 8 zł, a po pięciu dniach do 4 zł – i dla drugiej obniżki punktem odniesienia jest 8 zł, więc obniżka wynosi 50%.

Przy drugiej obniżce nie wolno napisać „−7%” (od 700 000 zł). Najniższa cena z 30 dni przed 15 września to już 680 000 zł.

Jak pokazać cenę na stronie i w reklamie

UOKiK oczekuje, że przy prezentowaniu dwóch cen w najbliższym sąsiedztwie ceny obniżonej – obok, bezpośrednio pod nią lub nad nią – znajdzie się kwota z opisem „najniższa cena z 30 dni przed obniżką” albo tożsamym (np. „najniższa cena w ciągu 30 dni przed obniżką”). Przykład poprawnej prezentacji przy lokalu:

Za sprzeczne z przepisami UOKiK uznaje określenia, które mogą być dla konsumentów niezrozumiałe: „cena referencyjna”, „cena odniesienia”, „cena omnibus”, „najniższa cena z ostatnich 30 dni” i „było”. Niedopuszczalne jest też posługiwanie się samym symbolem (np. gwiazdką) zamiast opisu.

Najczęstsze błędy w promocjach deweloperów

1. Procent liczony od ceny regularnej zamiast od najniższej ceny z 30 dni przed obniżką.
2. Przekreślona cena bez wyjaśnienia – UOKiK wskazał w sprawie Sadyba Spot, że może to wprowadzać w błąd, bo sugeruje obniżkę.
3. Pomijanie „błędnych” cen – według UOKiK przepisy nie znają wyjątku dla „błędu pracownika”; cena, która była dostępna, wchodzi do wyliczenia.
4. „Nowy produkt” po wykończeniu – wykończenie lokalu „pod klucz” w trakcie sprzedaży nie zwalnia automatycznie z obowiązku przejrzystości; UOKiK oczekuje wtedy szczególnej staranności.
5. Podbijanie ceny tuż przed promocją – właśnie przeciwko temu powstały przepisy Omnibus. Historia cen z ustawy deweloperskiej pokazuje taką podwyżkę każdemu, kto kliknie w lokal.

Omnibus a historia cen z ustawy deweloperskiej

Deweloper ma dziś dwa obowiązki, które się uzupełniają. Ustawa deweloperska wymaga publikowania każdej zmiany ceny z datą i zachowania historii od początku sprzedaży (art. 19a ust. 2) – więcej o tym w tekście jak często aktualizować ceny mieszkań. Ustawa o informowaniu o cenach wymaga, żeby przy obniżce podać najniższą cenę z 30 dni. Najniższa cena musi więc wynikać z tej samej, publicznie widocznej historii. Jeśli historia na stronie mówi co innego niż informacja o najniższej cenie, niezgodność widać gołym okiem – także urzędnikom UOKiK.

Kary za błędy w informacji o obniżce

• Inspekcja Handlowa – za brak wymaganych informacji o cenie do 20 000 zł, a przy co najmniej trzech naruszeniach w ciągu 12 miesięcy do 40 000 zł (art. 6 ustawy o informowaniu o cenach).
• Prezes UOKiK – gdy praktyka narusza zbiorowe interesy konsumentów, np. systemowo wprowadza w błąd co do obniżek: kara do 10% obrotu.
• Nabywca – przy rozbieżności lub wątpliwości co do ceny może żądać sprzedaży po cenie dla siebie najkorzystniejszej (art. 5 ustawy o informowaniu o cenach; podobnie art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej).

Co jeszcze UOKiK sprawdza na stronach deweloperów, opisujemy w artykule o kontrolach UOKiK i najczęstszych nieprawidłowościach.