Wizualizacja poglądowa w reklamie inwestycji: co może być aranżacją, a co musi zgadzać się z projektem

Dopisek „wizualizacja poglądowa” nie zwalnia z odpowiedzialności za to, co obraz obiecuje. Reklama nie może wprowadzać kupujących w błąd, a ocenia się ją w całości – razem ze sposobem prezentacji. Bryła, liczba kondygnacji, elewacja, balkony i ogródki, zagospodarowanie terenu i sąsiedztwo powinny więc odpowiadać projektowi. Aranżacją mogą być meble, dekoracje, dojrzała zieleń, ludzie i samochody – i to te elementy warto opisać dopiskiem przy obrazie.

Wizualizacja to dla wielu kupujących pierwsza i najważniejsza informacja o inwestycji, często zanim zobaczą rzut czy prospekt. Dlatego warto wiedzieć, gdzie kończy się aranżacja, a zaczyna obietnica.

Co mówią przepisy

Nie ma przepisu, który mówiłby wprost o wizualizacjach. Są przepisy o reklamie i informacji dla kupujących, które obejmują także obraz:

• Działanie wprowadzające w błąd. Praktyka rynkowa wprowadza w błąd, jeśli w jakikolwiek sposób powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji, której inaczej by nie podjął (art. 5 ust. 1 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym). Może to być rozpowszechnianie nieprawdziwych informacji, ale też prawdziwych informacji w sposób mogący wprowadzać w błąd (art. 5 ust. 2), w szczególności co do cech produktu – jego jakości, sposobu wykonania czy wyposażenia dodatkowego (art. 5 ust. 3 pkt 2).
• Ocena całości. Przy ocenie uwzględnia się wszystkie elementy praktyki i sposób prezentacji produktu (art. 5 ust. 4). Drobny dopisek pod obrazem nie „odwraca” tego, co obraz pokazuje.
• Zaniechanie. Wprowadzać w błąd może też pominięcie istotnej informacji potrzebnej do decyzji (art. 6).
• Ciężar dowodu. To przedsiębiorca musi wykazać, że jego praktyka nie wprowadza w błąd (art. 13).
• Umowa i prospekt. Umowa deweloperska określa m.in. istotne cechy budynku lub domu, usytuowanie lokalu, jego powierzchnię i układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych (art. 35 ust. 1 pkt 4–6 ustawy deweloperskiej). Część ogólna prospektu informacyjnego, którą deweloper udostępnia na stronie (art. 19a ust. 1), zawiera informacje o inwestycjach przewidzianych w promieniu 1 km. Kupujący może więc porównać obraz z dokumentami.

Skutki? Konsument może żądać m.in. zaniechania praktyki, usunięcia jej skutków, obniżenia ceny albo naprawienia szkody, w tym unieważnienia umowy (art. 12 ust. 1). Nieuczciwe praktyki rynkowe mogą też stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (art. 24 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów), którą zajmuje się Prezes UOKiK – więcej o kontrolach w artykule kontrola UOKiK i jawność cen.

Co na wizualizacji powinno zgadzać się z projektem

Pięć sytuacji, które budzą pytania kupujących

1. Łąka w miejscu planowanej zabudowy. Obraz pokazuje otwarty widok, a w promieniu kilkuset metrów plan miejscowy przewiduje nowe budynki albo drogę. Kupujący zobaczy to w prospekcie.
2. Zieleń, której nie ma w projekcie. Skwer, staw albo plac zabaw dorysowane „dla klimatu”, choć w planie zagospodarowania terenu ich nie ma.
3. Urządzone wnętrze bez informacji o stanie lokalu. Kuchnia z zabudową i podłogi na wizualizacji, a lokal sprzedawany w stanie deweloperskim.
4. Stara wizualizacja po zmianie projektu. Elewacja zmieniła się w projekcie zamiennym, a poprzedni obraz dalej wisi na banerze i w ogłoszeniach.
5. Widok z wysokiego piętra przy lokalu na parterze. Ujęcie z balkonu ostatniego piętra użyte w ogłoszeniu mieszkania, z którego tego widoku nie ma.

Jak opisać wizualizację

Dopisek powinien stać przy obrazie, a nie w regulaminie na końcu strony, i mówić konkretnie, co jest aranżacją. Przykład:

Wizualizacja poglądowa. Aranżacja wnętrz, meble i zieleń mają charakter przykładowy. Lokale sprzedajemy w stanie deweloperskim – zakres i standard wykończenia określa umowa deweloperska.

To przykład, a nie formułka, która cokolwiek „załatwia”. Dopisek opisuje elementy aranżacyjne, ale nie naprawi obrazu, który pokazuje inną elewację, więcej zieleni albo inne sąsiedztwo niż w projekcie. Jeśli masz wątpliwości przy konkretnej kampanii, skonsultuj ją z prawnikiem.

Baner i ogłoszenie to reklama – z adresem strony

Wizualizacja na banerze przy budowie albo w ogłoszeniu na portalu to reklama. W reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży deweloper podaje adres strony internetowej, na której są ceny lokali i ich historia (art. 19a ust. 3 ustawy deweloperskiej). Jak zaplanować kadr z miejscem na adres i hasło, piszemy w artykule jakie wizualizacje zamówić na start sprzedaży.

Jak to robimy

Wizualizacje przygotowujemy z projektu: rzutów, elewacji, przekrojów i planu zagospodarowania terenu. Zanim zajmiemy się światłem i zielenią, sprawdzasz bryłę i materiały – właśnie po to, żeby obraz zgadzał się z projektem. Otoczenie dobieramy tak, żeby było prawdziwe dla tego miejsca, a nie z katalogu, a po zmianie projektu aktualizujemy ujęcia. Zobacz wizualizacje inwestycji – przykłady, proces i pakiety.